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请教各位：Refiance现自住房，再加收入贷款买另外一个房子，然后搬到新买的房子住，原来自住房出租出去，请问原自住房Refiance mortgage的利息能抵租金收入吗？谢谢回答！ -tanmark101(tanmark101); 2023-2-13 (#15190054@0)

no. -**🐁; 2023-2-13 (#15190057@0) +7

那新买的房子的mortgage利息能抵吗？总是一个自住一个投资吧 -tanmark101(tanmark101); 2023-2-13 (#15190070@0)

你新买的房子是自住，利息当然不能抵税 -**🐁; 2023-2-13 (#15190098@0) +2

我的理解是房主可以指定任一房子算自住。另一个就算投资房。投资房名下的贷款应该可以抵税。这样理解对吗？还是要看具体的资金具体用在哪里？有没有省税的方案？ -creatyc(Creaty); 2023-2-13 (#15190143@0)

不是名下，而是看用途。自住房refinance出来的钱用于买出租房，利息一样可以抵税。 -sayyou-sayme(爱数学); 2023-2-13 (#15190329@0) +2

那自住房还完贷款了转出租不就亏了吗？大多数人肯定是先买自住房的。另外哪还有动力还出租房房贷？靠出租收入只还利息交地税得了。 -creatyc(Creaty); 2023-2-13 (#15190381@0)

是的，我想可以指定新买的房子是投资房，就是不知道新房的贷款利息可以抵原自住房的租金吗？地税什么应该是可以抵的，抵租金总觉得有点奇怪，地址是不一样的 -tanmark101(tanmark101); 2023-2-13 (#15190410@0)

旧房子变成出租房以后，旧房子的租金收入可以减掉旧房子的地税，但旧房子的贷款用在新买的自住房上，也就是那个贷款是给自己用的，而不是投资用的，贷款利息不能从租金收入里减掉 -**🐁; 2023-2-13 (#15190520@0) +3

不能，因为refinance的用途是买新的自住房。 -sayyou-sayme(爱数学); 2023-2-13 (#15190324@0)

那就不做refinance，而是抵押贷款。用这个贷款买新房当作报税中的投资房，实际用原自住房出租。因为税务局说可以指定其中一个房子当做投资房。这么理解对吗？ -creatyc(Creaty); 2023-2-13 (#15190714@0)

如果你有多套自住房，比如给自己，给父母，给孩子，给亲戚各买一套，最后你只能指定一套为免税的，哪个都行。投资房不能指定成自住的，比如人在国外，在加拿大买了个出租房，虽然就一套，也不能指定成自住房 -twolittlefish(小鱼儿); 2023-2-13 (#15190888@0)

奥，明白了，指定其中一个自住的目的是为了免税增值，投资房的话就不能指定为自住。那剩余的自住房实际上也是投资房，只是投资等增值同时住在里面，不是出租而已。那么等卖出时本金和所交贷款利息，地税等也应该算作支出扣除。这样理解对吗？ -creatyc(Creaty); 2023-2-14 (#15192173@0)

前面理解是对的，后面不对，算投资增值的时候只能减掉和买卖房子有关的费用，比如律师费，中介费。每年每月支出的贷款月供及利息，地税都不能扣除，要不住的时间越长，扣除越多，不合理是吧? -twolittlefish(小鱼儿); 2023-2-14 (#15192286@0)

我理解的是可以。你refinance前自住房，债务在前自住房，之后它变成投资房，债务就在投资房上，可以抵税。有会计师来说说？ -daofaziran(daofaziran); 2023-2-13 (#15190492@0)

不能。 -dontknowa(dontknow); 2023-2-13 (#15190686@0) +2
No. you can check website of CRA which clearly states the rule--the money's usage is for investment. -sayyou-sayme(爱数学); 2023-2-13 (#15190693@0)

这一点我觉得也不合理，refinance出来付了自住房，但是refinance这个钱可以转moergage在旧房子下，这时旧房子出租，不就是投资目的了吗？ -**🌱; 2023-2-13 (#15190707@0)

轮到你跟CRA解释为什么多出来那么多 interest cost、你不就露馅了？早补晚补、你还是要补回去、还要加上利息。 -xiangcaosh(船头); 2023-2-13 (#15190724@0)
refinance给自住房的钱不是出租成本，当然不能抵税，很合理呀 -sayyou-sayme(爱数学); 2023-2-13 (#15190726@0) +1

那refinance 以后原住房自住几年然后又转出租了呢？ -**🌱; 2023-2-13 (#15190737@0)

你又住了几年你refinance的钱就变成了用于别的投资你肯定就抵掉了其他的投资收入，你既然抵了别的就不能再变了呀。 -dontknowa(dontknow); 2023-2-14 (#15191492@0)

期间因为自住两个房子都没出租没报税。也在CRA 给的指定哪个房子是出租房的期限内。 -**🌱; 2023-2-14 (#15191497@0)

你理解完全错误 -cupcakelover(Noer); 2023-2-14 (#15191577@0)

出租那套不是重新refinance了出来贷款了吗，那部分贷款是付利息的，这个利息是可以报税的，不明白你贷款出来的钱买了新房你还想再怎么报税？ -sammywang(地主管家); 2023-2-13 (#15190601@0)

不能抵税 -dontknowa(dontknow); 2023-2-13 (#15190689@0)

放心，肯定可以报，别整天背公式。想做好人全部房租保税什么费用也不抵，cra倒台了也不会来信提醒你的。 -sammywang(地主管家); 2023-2-13 (#15190715@0)

refinance给自住房的钱不是出租成本，当然不能抵税 -sayyou-sayme(爱数学); 2023-2-13 (#15190727@0)

这不是变成出租房了吗 -sammywang(地主管家); 2023-2-13 (#15190792@0)

就那几个利息CRA查起来是不是不合算呢？ -**🌱; 2023-2-13 (#15190739@0)

一套房子有一个mortgage，这个mortgage本金部分去掉剩余的利息就是千真万缺的可以报税，相信我cra不会来查的 -sammywang(地主管家); 2023-2-13 (#15190788@0) +1

不怕查和可以合法报税是两码事 -dontknowa(dontknow); 2023-2-14 (#15191494@0) +1

这个规则有漏洞，很容易躲过，比如我先把自住房refinance，过几个月之后把它转为投资房，这样就躲过去了 -wuyg719(平平); 2023-2-14 (#15191509@0)

躲不过去的，要按时间算，你前几个月可以抵，后面你改变了用途就不能抵了 -**🐁; 2023-2-14 (#15191594@0) +1

前几个月是自住房，怎么抵？按照这个说法，只有最初的贷款在出租时的余额产生的利息才可以抵。那这个算法就太复杂了。每次都要算个百分比。 -creatyc(Creaty); 2023-2-14 (#15192140@0)

自住房refinance买了出租房，然后出租房出租，那个时间段refinance利息可以从出租房收入里减掉，但把出租房变成自住房以后就不行了，而且印象中房子变更用途是要上报CRA的 -**🐁; 2023-2-14 (#15192388@0) +1

加拿大的法律从来就没有追溯这回事：在切换之前的事情没办法去追究，否则税务局和大家永远有忙不完的事情 -wuyg719(平平); 2023-2-14 (#15193045@0)

现在对出租房查的很多，你没看CRA一直在招人吗? -**🐁; 2023-2-14 (#15193803@0)

在法理上不对，在加拿大应该不可能 -wuyg719(平平); 2023-2-15 (#15194643@0)

只要房子用来出租，付给银行的利息当然可以报税。 -afterrain(afterrain); 2023-2-15 (#15194666@0)

没错， -sammywang(地主管家); 2023-2-15 {305} (#15194702@0)
和做生意一样，只要为了赚钱的活动而发生了费用就可以报成本，我们的自住房如果为了上班都还可以报一部分成本呢。很多人就坚持税务局说了，自住房refinance出钱的钱不是投资就不行，自住房不是已经变成出住房了吗？这不就是投资去了吗，税务局按自己的说法整一套理论，我们得按我们自己的利益也整一套理论，不行就去法庭对质一下

法院早就判过了。(Tax court) -600677(CM); 2023-2-15 {128} (#15195182@0)

围绕这个话题， “Refiance现自住房，，，，，，原来自住房出租出去，Refiance mortgage的利息能抵租金收入？”前赴后继，有很多案例。

Link please. -**🌱; 2023-2-15 (#15195234@0)

楼主的CASE，简单，一个字 NO。正因为如此，后来有人，如此这般，开始“想办法”所以过去20年，又有新案例。 -600677(CM); 2023-2-15 (#15195987@0)

这么说吧，这种法律很多，都是故意害人的。反正你一个个人也无能为力改变什么。 -sammywang(地主管家); 2023-2-15 (#15195310@0)

可以Google TSC377 Nina Sherle v. Her Majesty the Queen 。SHERLE CASE 情况更复杂些。本质差不多。最早的CASE，可能是远至70／80年代？就是和楼主说的情况一样，抱歉，忘了名字，没找到。 -600677(CM); 2023-2-15 (#15195978@0) +1

google找不到任何信息 -sammywang(地主管家); 2023-2-15 (#15195991@0)

sorry. should be "TCC 377" or try the comment article "Tax court rules against deductibility of “mortgage swap” interest" -600677(CM); 2023-2-15 (#15195994@0) +1

👍这个case应该很清楚了 -tzm_oasis(绿洲); 2023-2-15 (#15196149@0)

McLeod v. M.N.R. (64 DTC 218) -600677(CM); 2023-2-15 (#15197712@0) +1

我研究了一下这个案例，他们是在两个已有的房子之间swap mortgage, 和买一个房子有点不一样。请教有LZ这种情况的判例判例吗？ -**🌱; 2023-2-15 (#15196739@0)

找到了。 -600677(CM); 2023-2-15 {679} (#15197709@0)
In McLeod v. M.N.R. (64 DTC 218), the taxpayer decided to convert the mortgage-free house in which he and his family were residing into a duplex and to move to a new smaller home, his intention being to obtain investment income and build up an estate. To finance the purchase price of $18,000 for the new house, the taxpayer arranged for a $9,000 mortgage on the old house and a $7,000 mortgage on his new home, and used $2,000 of his own funds. Interest on the said mortgages was disallowed. The taxpayer appealed to the Tax Appeal Board, which dismissed the appeal on the basis that the borrowed money was not used for the purpose of earning income from a business or property.

谢谢，看了你的另外一个新帖，是不能抵税。 -**🌱; 2023-2-16 (#15197934@0)

就机会成本而言0元购更划算 -xiangcaosh(船头); 2023-2-13 (#15190800@0) +1

大家说的对，refinance旧房的贷款和新房的贷款其实都是为了买新房自住，贷款利息理论上不能抵租金收入，但我可以四年内指定旧房为自住房，新房为投资房报税 -tanmark101(tanmark101); 2023-2-13 (#15191396@0)

你理解有偏差。如果自住房变成出租房，4年内你可以指定为自住房，只适用于你仅有一套房的情况。比如临时去别的地方工作几年，不得不去别的地方租房，把自住房临时出租。 -twolittlefish(小鱼儿); 2023-2-14 (#15191416@0)

其实很多家庭都是这种情况，第一套房子还清了，才想起换套大的并保留小的。这其实已经太晚了，怎么操作也不能在税务上赚到便宜。 -payasyougo(allyoucaneat); 2023-2-13 (#15190721@0)

税务局不傻。网上有专家说卖给家人，再买回来，可交易费太高。 -sayyou-sayme(爱数学); 2023-2-13 (#15190733@0) +1

Refinance 就是现自住房A上加贷款，原来只剩10万贷款，现在加按成60万，然后A作为投资房，这个60万贷款的利息是可以抵扣租金的。税务上没问题啊 -brookette(brook); 2023-2-14 (#15192065@0)

税务局没查你，查到罚死 -idontknowa(idontknow); 2023-2-14 (#15192103@0) +1
你那50万干什么去了？你以为CRA不知道你那点心思？ -**🐁; 2023-2-14 (#15192394@0)

那50万是以前在这房子上花出去用于这个投资房的。 -creatyc(Creaty); 2023-2-14 {224} (#15193085@0)
没有当初的50万投资，现在也没法出租不是？总之从报税的角度就是投资房不应该有本金，有本金的话就应该先提出来或者给这个本金一个利息。这样才叫投资用于出租。凭什么我垫了那么多本金进去不算数？贷银行的款可以抵利息，带自己的款就白贷？

你那50万花在投资房上才算数，花在别处也得有个说道，否则你拿50万消遣去了然后还想着利息抵税? -**🐁; 2023-2-14 (#15193806@0)

自住房转投资房，税法上相当于先卖再买，所以可以抵税 -subdibjx(subdibjx); 2023-2-16 (#15198455@0)

@Saskatoon

找到了。

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