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这个买家去年就是这么想的。挣了-43万


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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 贴一个持房11年半的真实例子 +1

    2010年买入成本68万,全贷款,2022年卖出时贷款还有37万(有一部分在卖出其他物业时,自己还了,因为要降低提前还款罚款),最后拿回来税前1.2米。持有期间,税前租金净收入总共12万

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    • 过去十年房产投资得益于低利率,今后十年未必。 +14
      • 未来十年后,如果不打算把房留给子女的话都会做卖房或downsize的准备,但在肉联看不到大家有这个打算,大家都是永远不卖? +1
        • 我会downsize。 +1
          • 如果有这个打算,就不会希望房市暴跌。
            • 我们客观讨论😄 +6
              • 房坛从来没有见过一句话是客观讨论。
            • 希望?如果希望起作用,就多用力! +1
        • 计划日后把房子卖给子女。 西人同事的住房就是从岳母手里买的。
          • 这种情况在西人中非常罕见的。
            • 是吗? 我了解的不多。
              还有位本地西人同事的妈妈一直跟她一家生活,直至90多岁去世。她退休后照顾老人, 老人没有住一天养老院。她们夫妇外出度假, 是她的儿女负责照顾, 很让我意外。 没好意思问是否普遍。为了方便老人看病, 她一直住在Richmond hill, 老人过世后, 她们夫妇搬去GTA更北面。
      • 刚刚150万买了一个,还是全贷款,十年后再看吧
        • 自己看好就行,这么高的利率,即使其他房产的投资收入可以用来支持这个,我也不会全贷款买。除非有太多现金,不然现在是不会投资房子了。 +10
          • 人和人实力完全不同,根本不能放在一起比。 +3
            • 人生犹如逆水行舟,不进则退。 +2
            • 😂的确,房坛是肉脸有钱大佬的专利。 +3
        • 150万贷款,按照现在的利率,每个月的mortgage都超过9千,加上地税,保险。月供过万,还不算维护和其他成本。一般人抗不住呀。。。 +1
          • 是要其它出租收入去抵,现在工资加出租,收入比较高,需要有工资换增值 +5
            • 明白人
        • 不明白你说的全贷款,你上面的房子是20%首付吧?全贷款给人感觉你0首付似的 +2
          • 首付也是從其它房子上借出來的 +1
        • 这要个贷款额度 需要三十万的收入才能借到。收入真高 +1
          • 各家银行贷款政策不一样,有的把租金收入打折去减月供,所以租金在计算可负担性时,和工资不一样,所以不是一定要收入30万才能借到大额资金
        • 握手🤝, 也刚买一个, 全贷款,100万North Yorkbungalow,楼上楼下租金合计4500. 每月负现金流1k, 目标三年后130w +1
      • 举例:2000年左右买的30多万,现在130多万,请教说未来未必投资有收益的那位大侠,未来10年都会一直不涨反跌的原因,地区人口增长超过房屋数量和通胀都不能支持房价上涨,那是什么原因呢?也许大家都搬离大多了?或者工资和日常消费水平都持续降低到白菜价?
        • 首先你现在手上有30万的现金吗?即使有贷款70万投资一个小Town。每月大概1000负现金流。房产不涨,每年一万的负现金流支出打入成本。当然涨派的理论是房子每年涨幅超过通胀。 +2
        • 不用问了,他们能给你的理由10年前过街就在这喊遍了,不会有什么新东西。喊也是白喊,10年后房价又是翻番
        • 中国高速发展的时代到头了,正在走下坡路。以前留学生留下来都是两边家庭帮衬买房。现在源头缺水。你在期待发大水。韭菜表示长不了那么快。 +6
    • 赞! +1
      • 多谢了
    • 2010年脸书还没上市呢。你要是拿出几万块买脸书或谷歌的股票,这会儿不知道值多少呢。 +5
      • 万一那时买了雅虎怎么办?或者谷歌脸书涨了一倍就卖了,又该怎么说? +2
      • 你買了嗎?
      • 这也是事实,肯定有人买发了,或者做IT的提高自己在2011年挤入这些公司的,发得更厉害,人的精力有限,有人专注搞事业,有人专注搞投资房,都有很成功的。
    • 09年喊爹的哭晕在厕所 +2
      • 09年没通胀,利率一路走低。 +2
    • 22年卖了1.64 米? 不知房子地点在哪里,和万锦的房子相比较,2010年0.68的房子,2022年价格在1.9至2.2。而且租金净收入偏低,净收入是怎么算的?
      • 楼主是BC 的房, 如果投在多伦多收益更好, 估计是投了家近的了。 不过投资大多数是投的是长线持有, 选对方向就等了, 短期升降不必在意。 +2
      • 1.64扣除经纪佣金后,佣金有4万左右。净收入是按报税表上的,就是收入减去成本。我的这个是semi,所以涨幅不如独立屋。当年相同的独立屋72万,去年最高峰2.1米。
        • 哦, 明白, 能持有独立就尽量不持有半独立, 哪怕独立屋破旧点都不是硬性缺憾。 你投资是稳扎稳打了, 可以激进一点点多贷一点, 手里留够现金贴补养房, 也许会更好点? 持有一个半米的房贷款只有三十几,对我而言算是有点保守
          • 独立屋最后可以卖地,但semi就不行,所以独立屋涨幅大不少,这样就是我去年一定要卖的原因
            • 对头, 我最早没钱的时候持有公寓, 但升值出够独立屋首付, 就立刻卖到换成独立了。 后来的升值跟公寓没法比。 换了就好
              • 但现在condo不跌,一直在涨,不知道值不值得买。
                • 这个不好说了,已经不看地产几年了。但如果是预期人口流入地,贷款能基本被房租cover, 就买吧, 有现金流就可以。 目前状况相对保守点更好,量力而为,别影响生活质量为先 +2
                  • 经纪给我发新condo 的楼花,看了价格我吓了一大跳。本来我是为了数年后“downsize” 换condo养老,现在来看我要倒贴钱才能养老,这个老怎么养得起? +2
                    • condo楼花太贵,买不太旧的condo更好些。比新建的大很多
                      • condo楼花实在贵得离谱,但买二手condo多数是出租过的,感觉不好。
                        • 别被新就是好给忽悠了, +3
                          welland 的所谓豪华公寓还没建完就已经塌了两次了,这质量能信吗? 我最近去朋友家,是五年新的目前价值近200万的独立房,结果他对面邻居大门上面装饰性的石材都掉了。 我说你邻居最好把那个掉得补回去,要不你这一条街得房子再售价格都会拉低, 近二百万的五年新得就这个质量。。。估计肯定不止这一个builder。。。慎重吧。出租过不算啥,从新装修就行了。
                          • 说的也是。
                        • 最近几年的condo都很小,700+多尺已经七、八十万,楼花更贵。太小,自己住实在不舒服。 +1
        • 谢谢解答,目前这个房子一个市场月租金多少?
          • 应该可以租6千吧
    • 多谢楼主,给了房坛想投资的人一个学习借鉴的实例。
      • 多谢了
    • 金融大海啸要来了,居然还想着炒房。 +10
      • 最后你就知道只有加拿大的房子稳赚。 +3
        • 这个买家去年就是这么想的。挣了-43万 +6


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          • 简单粗暴,LOL。时机是关键。
            • 你也是啥也不懂,跟时机关系不大,你一定要炒房今年买明年卖,那赔了是活该。 +1
              • 啥也不懂就会什么都敢说,那炒房今年买明年卖不就是时机问题嘛。 +3
                • 你炒过房吗?那是你的想象。
                  • 没有。那不想象成时机问题难道是天气问题。 +2
          • 这明显是买家毁约,卖家最后一分不会赔,都得从新买家那找回来,所以说毁约赔钱活该。
            • 买了一年以后毁约? +1
              • 不奇怪,有时候cloing day是9个月之后再推,有的是贷款出问题拖了又拖,最后交易失败。真正买家不会傻到一年亏43万卖的。
                • 还真不一定,涨息后有些撑不住的。 +2
                  • 扯犊子,再撑不住也不会亏43万卖掉,更何况银行根本不要求增加月供
                    • 甭管是不是毁约,房价降了43万是事实。 +1
    • 这个卖价有点低,还款比例很高,是比较保守的案例,有说服力。房产投资的灵魂是杠杆。
      • 因为当时首期是用其它房子借的,其它房子卖了,那部分借款就自然还了。决定卖后,额外又用15%还了两次以减少罚款
        • 难怪,这样就make sense了。另外,我想当然地认为是gta独立屋了,想不到BC涨幅跟GTA差这么多。
    • 这种例子把这些年房子非凡的涨价算进去看收益道理不大。可以说 10 年前买堆土都会有相当的收益。 +3
      • 十多年前,有人也怎么说。想太多反而误事
        • 十多年后,仍然有人这么说。怎么想无所谓,计算是有方法地。老夫也不懂,只是一种感觉。
    • 投資房真的要穩紮穩打長線持有,獨立屋正好適合這樣的特質。 +3
      • 完全正确
    • 2010年68万的房子,2022年卖250万都有可能。LOcation太重要了。
    • 表里有这11年维护房子的花费么?没看到。
      • 是税表上的税前净收入,已经减了维护费,property tax, 保险,利息等所有费用,
    • 牛!请问楼主这个capital gain最后要交大概多少税啊?
      • 正好这个周末在报税,大概18万
        • 拿回来1.2米的话不是要交30万的税吗?请问怎样才能减到18万的,维修费用能报到几十万吗?
          • 这就是那些喊跌的误导,好像增值一半要当做税交政府。实际上是增值的一半要当作收入报•_ +4

            比如我的例子,去掉成本(包括当年的买入价, property transfer tax和过户手续费,大概68万,加现在的经济佣金和过户手续费),最后增值是96万,不是拿到手的120万,到手的120万还包括这几年还了的钱。

            在96万里,不是交政府48万税,而是报税表上填今年有48万收入,然后这48万加到t4以及其它收入里,一起算要交多少税。

            至于修理费,那是operating cost,哪年有,就算入当年成本,去抵当年的租金和其它收入

            为了减少2022年的税,我还积累了几年的RRSP额度,RRSP不能抵增值,但增值会把T4收入推到高收入区,所以RRSP积累下来今年用,可以降低T4收入的税率

            • 当没有工作或打工收入最低时,卖房 + 买入自己积累的RRSP额度,这样把capital gain 降到最低 +2
              • 谢谢楼上两位,看来也没有什么其它好招了,不过这两招简明扼要,应该挺好使
        • 多谢!
    • 👍投资房产还是要看时间和地点,2011年后在美加买的都赚到,2008年前两三年在美国买的,很多地方7/8年后才付出水面。还有个奇葩地方,在国内一线城市20年前买的,都涨10几倍,比多温还牛
      • 国内城市跟多温没法比,限购,限贷,限售,买两套房歇菜了