本文发表在 rolia.net 枫下论坛　　8800元东四环楼盘创新低　该地区今年首破万元开盘当天首批售空 专家：年根资金紧开发商薄利多销

　　昨天，位于东四环百子湾的新盘——金都·心语LOFT户型开盘，竟打出了8800元/平方米的价格。而该楼盘此前的金都杭城项目曾一度卖到17000元左右一平方米。

　　据了解，金都·心语此次以时下流行的LOFT小户型为主打，面积集中在五六十平方米，首批推出了260套新房。

　　昨天刚开盘就被团购大军一举拿下。

　　近期超低价楼盘回顾

　　团购活动负责人告诉记者，该楼盘开盘一次性付款为8800元/平方米，如果购房者一次性购买5套全款支付，价格可以给到7000元/平方米，一套50余平方米的一居只要40余万元。

　　据了解，目前同位于东四环百子湾的LOFT户型——沿海·美利山项目均价在13000元左右。就团购价格来说，金都·心语相当于打了近5折。

　　据悉，金都·心语的下一批供应预计是在12月，供应量基本也在200套左右。

　36号地逼近万元关

　　昨天备受关注的广渠门36号地以10800元/平方米开盘入市。

　　据了解，由于广渠门36号地地理位置优越，加之其拿地成本高，业内人士都认为其开盘价不会低于15000元，但昨天开盘价仅为10800元。据悉，昨天一天该盘就卖出了180套，预计到周一，销售量能达200套以上。

　超低价·原因: 年根近开发商资金链紧张

　　京城知名新盘代理行亚豪机构副总王英男上午接受记者采访时表示，之所以出现这样的超低价楼盘，是因为每年年底，都是开发商加速资金回笼的时间段，而今年年底相比往年，对于开发商来说，日子更加不好过。

　　楼市经历了整整一年的低迷，销售不畅导致其资金链早就出现紧张，而年底又面临着销售总结、收入总结、下年度预算等多个环节，所以，目前，开发商的价格战愈演愈烈，打折力度也比往常狠得多。

　　　　超低价·影响

　　　　东四环为楼市风向标

　　王英男认为，东四环紧邻CBD，向来是北京房价的领头羊，也是楼市的风向标。此次百子湾地区的金都·心语以如此低的价格入市，说明了当前大环境不佳，开发商在定价方面都采取低开高走的营销路线，很多项目的价格都是保成本，欲薄利多销。

　　而昨天两楼盘的超低价都带来了良好的销售情况，将会促使开发商意识到，低价能够带动刚性需求。之后会引发其他项目的跟风，从而拉低市场的整体价格。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛目前，美国经济进入衰退，拖欠还款的现象增加。因此，追讨欠款(debt collection)的业务量增加很快。纽约一些追债律师称，在平时，华人欠款的情况一直有，但是，一遇到经济困难，过去不拖欠的也开始拖欠了。

　　据美国《世界周刊》报道，纽约华人律师刘瑛说，华人拖欠款的案件相当多，大致可分为个人对个人、个人对公司和公司对公司几类。她说，有些人向别人借钱，到时不还钱；有的公司收到别人的货物或服务后不付款；也有的属于诈骗行为，“从一开始就准备不给钱”。

　　这些律师建议，防人之心不可无，借钱的人要想清楚，“借钱可能就是给钱”。房东在出租房屋前，最好检查一下房客的信用。做生意不要用现金而用支票，将来可以举证，“因为有人专门骗钱”。在做生意前，最好请律师参与，从开始就堵住漏洞，防止以后出现麻烦。如果有人不付帐，可以循法律途径解决。

　　欠债案件无奇不有

　　刘瑛说，他们的律师事务所已经处理许多追债的案件，“每个案件都有自己的特点，千奇百怪”。而且，这些人骗钱的花招也很高明，让人大开眼界。

一群遭到解雇的中餐馆员工在餐馆前提出抗议，向老板追讨欠薪。

纽约长岛市一华人衣厂涉欠薪530万元，被告上法庭。

　房东与房客的相互拖欠在华人小区相当普遍，一方面，房客租房后不付租金，或者拖欠房租；另一方面，房客缴纳房租后，房东对住房出现的问题置之不理。有的房客自己维修，但是房东不付维修费。

　　买房押金纠纷的也很多。在华人小区，如果买方看好一栋房子，就要先缴纳约10%的押金。常常买方改变主意，放弃购房，要求拿回押金。但卖方认为，买方违反合约，卖方应当扣留押金。她说，“到底何方违约，要看卖房合约中有无这方面的条款。”

　　华人之间做生意也经常发生违约现象，例如，供货商将货物送到后迟迟收不到货款；但是，收货方认为供货方提供的货物质量不好，违反合约内容，因此不付款，幷要求赔偿损失。

　　华人诈骗的情况更是常见。例如，有的华人在自己的办公室 放上许多与名人的合影照片，名片上有许多头衔如会长或理事，声称自己有很多投资项目，回报率可以达到300%。有人投资几十万后，骗子消失了。

　　有的房地产经纪设局骗人。例如，他们拿着几张房屋设计图，佯称开发商准备开发。有的带客人看别人的房屋，交过钱后就说开发商放弃开发。

追债手法符合法律

　　刘瑛说，追债有许多法律途径。例如，有的欠债人有银行账户，就可以透过法庭，让银行先把债权人的钱还掉。如果欠债人在公司打工，可以持法庭的判决书找到其雇主，商定从欠债人工资中扣除债务。有的债务人有房产，经过法律允许后，在其房产上加上抵押权。“如果债务人卖房子，债权人可以把欠款拿回来。”

　　追债一定要符合法律，不能打人。她曾经遇到一个案件，两名华人和另外一名华人做生意。按照合约，两人先交20多万元，对方此后运来一个集装箱的衣服。由于担心受骗，两人扣住对方，要求“货到了才放人”。被扣的人打电话报警，两人急忙找律师商量对策。

　　她立即与警察局联系，警察局要求她立刻去警察局详谈。“因为报案人称两人携带武器，警察局当作重大案件处理。”警察局要求他们先去刑事法庭解决。刘瑛说，如果不去，两人就是逃犯。两人在刑事法庭赢了，拿到判决书。但是，对方已经将钱转移，剩下几万元。她说，下一步就是追究对方的刑事责任。

　　刘瑛说，在主流小区，许多追债公司专门从事追债工作。“他们主要是打电话，让你烦，最后只好付款。”但是，华人小区的追债机构主要是律师楼，从事追债的华人公司很少。美国法律规定，追债一定要公平合理，如果欠债人觉得追债人打电话骚扰，可以请律师要求停止打电话。

　　许多华人先去法庭打官司，赢了官司后，拿到法院判决书，就来到法律事务所，请求帮助追债。“我们要先进行调研，看看对方有无钱财。”如果欠债人有财产、有工作，追债的成功率就高。“如果对方是家公司，成功率可以达到80%。”有的华人有钱，但是没有身份，没有房子，也没有工作，向他们追债比较难。

　　经济纠纷相当普遍

　　纽约华人律师海明说，有生意就有纠纷，因为这里涉及金钱。华人公司欠债很普遍，各类公司都有。有的是货到不给钱，起诉收货人违反供货合同；有的是给钱后供货方迟迟不供货，进货方从其它货源进货后，要求退款，但供货方以违反合约为由拒不退钱。

　　他说，华人公司股东之间的纠纷很多。例如，一家在纽约法拉盛经营很好的餐馆以几百万元卖出，几位不管事的股东对分钱不满意，认为参与经营的股东多拿钱，要求获得补偿。有的餐馆将经营权出租，所有人按期拿营利的百分比，但是，经营者在合约到期后不愿退租。

　　华人另一较多的官司是房地产的纠纷。双方签署了销售合同后，卖方不给房子。有的是建好房子后不卖，要求加钱。有的是欠信用卡公司的钱，遭到信用卡公司的追债。也有的是互助会的会头没有按期给钱，引起会员追债。

　　他说，有的案件很离奇。一位华人老板拥有11家餐馆，从一家华人供货商处进货。但是，欠款27、28万元后，餐馆拒不给钱。餐馆的理由是没有收到货物。供货商没有当场要钱，因为这些餐馆过去没有欠过债。他说：“这样的餐馆不赚钱都难。”

　　有的餐馆认为雇员拿到许多小费，因此不付或少付薪水。还有的公司租用商业用房，但一年内不付房租。“这些房租每月都要好几万，一年下来有几十万。”因此，房东损失惨重，只有诉诸法律。
存心诈骗防不胜防

　　海明说，许多案件属于商业纠纷，但是有的案件听起来很离谱，实际上是诈骗。“我认为这不可能发生，但它们的确发生了。”因此，做生意的人一定要小心。

　　例如，三个华人股东决定合伙成立一家投资房地产的公司，他们每人拿出几十万元，放在一个账户中，由一人负责投资。负责执行的股东做了许多投资，其它两位股东认为他在为公司投资。“实际上，他是以个人名义进行投资房地产。”前几年，房地产市场火爆，该名股东赚了很多钱。

　　他说，最要命的是，三个股东共同聘请一位律师。另外两个股东以为该律师也是自己的律师，觉得自己很安全，其实该律师是执行股东的律师，主要是帮助执行股东投资房地产。因此，他建议，每个股东都应该聘请自己的律师，维护自己的利益。

　　他曾经代理一家中国公司在美国打官司，起诉一家犹太人的公司。这个犹太人公司把服装进口到美国后，转手卖给美国的大商场，但不付中国公司的钱。其理由是货不好，但是公司幷未退货。

　　该公司指称中国公司供货延迟，使得他们不得不紧急空运到全美各地。因此，公司拿出20万多元的空运发票要求支付。他说：“我们不认帐，因为我们不能肯定这个空运单运送的就是我们的货。”

　　他的经验是，只要被追债的是大公司，追债就会有好的结果。“对方公司越大越好。”小公司不行，老板一看不能赢，就跑了。大公司生意大，无法跑，一看赢不了，就乖乖付款。

聘请律师保护安全

　　纽约华裔律师黄德胜的主要业务之一是追债。他说，华人之间的小额债务很多，有人向亲戚朋友借1万元买房子，但是没有归还，他们没有借条，因此无法追债；因此，起诉要有证据和证人。他说，如果花500元律师费，就可以做足手续，保护自己。

　　一华人借给一名医师4万元，讲好两年内还清。医师陆续还钱，但是剩下2万5000元不还了。借款人不但有借条，还把每次还钱的时间和数额记录下来。他来询问律师能否起诉，黄得胜看了之后说可以。但是，对方说没有借钱。最后，法官作出还款判决。

　　一女华人借给男朋友10万多元购买房子，男朋友买房后，幷未把女友的姓名放在房契上。两人分手后，男方赶女方出门，说这是自己的房产。而女方要求男方还钱遭拒绝。后来，她到县注册办公室(county clerk office)，声称自己拥有这栋房产。她有许多文件证明这10万多元的来处。目前，官司正在进行，胜负未知。

　　他说，这些都是真实的故事。因此，在借钱前，最好聘请律师，将来省去许多麻烦。华人常常不好意思要借条。他建议，一定要借钱人写个借据，因为任何事情都可能发生。

　　追债的方法很多。债权人直接向债务人要钱，可以把法庭判决寄给债务人的银行。但是，美国银行很多，不能向这些银行全部发送法庭判决，就要检查债务人的账户开在哪家银行。“找到债务人的银行，才和银行交涉。”

　　如果法庭作出判决，债务人拒不执行，可以聘请法庭执行官(Marshall)。他们可以执行法庭的命令，如没收汽车、房屋等。“法庭命令的有效期可以管20年，还可以再延长20年。”更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛NEW YORK (Reuters) - Prices of single-family homes in September plunged a record 17.4 percent from a year earlier, according to the Standard & Poor's/Case-Shiller Home Price Indices issued on Tuesday.

The composite index of 20 metropolitan areas fell 1.8 percent in September from August, S&P said in a statement.

It said its composite index of 10 metropolitan areas declined 1.9 percent in September from August for a 18.6 percent year-over-year drop, also a record.

The U.S. housing market is currently suffering the worst downturn since the Great Depression. A huge supply of unsold homes, tighter lending standards and record foreclosures have pushed down home prices, deflating a bubble from the early part of this decade.

The U.S. economy is considered to be either in or on the brink of a recession, so most economists and experts contend that an end to the downward spiral in house prices is crucial to any recovery.

"House price declines have been at the root of the financial crisis and it appears, as of September, that this decline continued unabated," said Lawrence J. White, professor of economics at New York University's Stern School of Business.

"Until we have some kind of stabilization in the house price sector, we will continue to see problems in the financial sector," he said.

"House prices will probably drop another 10 percent, but I am hopeful that a bottom will be reached in the late spring of 2009," he said.

The rate of home price declines has accelerated on a quarterly basis too.

In the third quarter, the decline in the S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index -- which covers all nine U.S. census divisions -- remained in double digits, posting a record 16.6 percent decline versus the third quarter of 2007. This has worsened from the annual declines of 15.1 percent and 14.0 percent, reported for the second and first quarters of the year, respectively.

The U.S. National Home Price Index dropped 3.5 percent in the third quarter from the second quarter.

"The turmoil in the financial markets is placing further downward pressure on a housing market already weakened by its own fundamentals," David M. Blitzer, Chairman of the Index Committee at Standard & Poor's, said in a statement.

As of September 2008, the 10-City Composite is down 23.4 percent from its peak, the 20-City Composite is down 21.8 percent and the National Composite is down 21.0 percent.

Phoenix was the weakest market, reporting an annual decline of 31.9 percent, followed by Las Vegas, down 31.3 percent, and San Francisco, which was down 29.5 percent. Miami, Los Angeles, and San Diego did not fair much better with annual declines of 28.4 percent, 27.6 percent and 26.3 percent, respectively.

(Reporting by Julie Haviv, editing by Walker Simon)更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net