本文发表在 rolia.net 枫下论坛加拿大住房市场的“应变能力”已冲昏了专家们的头脑。虽然世界许多发达国家的房地产市场暴跌，这个国家的房地产价格仍在不断达到新的高度。
如果加拿大住房市场真的产生了动摇，对经济的影响将是深远的。消费开支和住房投资会感到切肤之痛，为加拿大人提供按揭贷款保险的加拿大按揭和房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)将面临重大亏损。
有些人认为，利率低、银行稳定，经济增长、自然资源丰富，以及按揭贷款市场相对保守(至少比美国保守)都将继续支持加拿大住房价格。乐观主义者认为，加拿大房价的飙升是基于市场强烈的刚性需求，而美国则远远供大于求，且投机行为严重。
世间万物，须以辩证思维去看待。加拿大高企的房价与收入、创纪录的家庭债务水平，以及住宅建设的过度投资相结合，将给房地产市场带来一场大规模的修正。
房价很明显已经高得有些离谱，特别是结合家庭收入来看的时候。在加拿大历史上，房价与收入比例的平均值约为3.5，现在这个数字则大概是5.5。我们还很难看出收入在未来该如何增长，才会使这个比例回归到历史平均值，所以，不能指望收入的话，那只能是房价下降了。
压力的迹象已经很明显，尤其是在审视加拿大人的家庭债务水平时。近几年，房价和收入之间的差距鸿沟已经通过借款得到了填补。加拿大家庭的平均债务在2010年达到了10万加元，约17,400户在偿还按揭贷款时相当吃力自经济衰退开始以来，这个数字已经上升了近50%。
目前的共识是，加拿大的房地产市场已经实现了“软”着陆，价格将保持平稳，在未来几年内不会出现大幅持续的下降。但实际上，加拿大的住房市场早已处在泡沫之中平均房价在过去十年里已经翻了一倍，而租金只上升了大约30%。加拿大房价和房租的比例比其他任何一个发达国家都来得要高。
加拿大住房市场需要深幅修正，还有一个更有力的指标。2009年，住宅投资占GDP的比例为6.48%，略低于2008年的6.76%和2007年7.13%的峰值。以前的峰值出现在1976年和1989年，分别为7.26%和7.18%我们都知道上世纪80年代初和90年代初加拿大住房市场发生过怎样的悲剧。住宅投资占GDP的百分比见顶后，住房市场在几年内便宣告崩溃。
我们的时间也不多了。一比较便知道，21世纪第一个十年的中期，这个比例在房地产泡沫严重的美国达到高峰，约为6.1%。上世纪80年代末，日本房地产业的繁荣已近尾声。这两个国家的房价随后都遭受了伤筋动骨的重挫(应该提及的是，去年年底，中国的这个比例为6.0%，无怪乎中国住房市场泡沫之声大起)。
加拿大已经没有回头路。现如今撑起加拿大住房市场，延缓修正来临时间的因素是亚洲投资者的非刚性需求。虽然目前尚不清楚这一需求何时会枯竭，但它终会结束。一旦结束，千万小心。
住宅投资占GDP比例作为房价是否应该修正的指标，在过去的周期里、在世界各地屡屡应验，包括加拿大。问题是，这一次会不会继续应验呢?拭目以待。
多伦多市民George Smith表示，没有人知道市场何时或是否会崩溃，但他个人希望它在未来三至五年内崩溃。他是一位首次置业者，受过良好教育，有着体面的收入，但他拒绝在这时候买房，因为价格太离谱了。
这位市民说，他也曾在温哥华住过，那里的平均房价现在已经逼近80万加元。这么高有谁能够负担得起?上一次他查的加拿大人平均年薪是4万至5万加元。有多少家庭年收入能超过10万加元?也许并不多。现在，他在尽量省钱，等市场恢复理智后再出手买房。
一切都归结为供给和需求。现在，没有足够的供给，需求却因为利率低、外国投资者涌入而非常旺盛。为了使价格下降，我们需要供求关系回归平衡。
外国特别是来自中国大陆的投资者的涌入给加拿大当地人造成了很大的购房压力，不少人已产生了相当大的不平之感。一位不愿透露姓名的温哥华市民表示，他有一位在大银行做贷款的朋友，中国大陆买家的数量之多，令这位朋友亦感震惊。这位朋友提供了一些有见地的细节：对能从中国大陆带多少钱来，以及每次能从账户提取多少钱，都有明确限制。然而，这部法律的一个漏洞是，这些人可以送自己的孩子去国外的学校念书。孩子们带着“钻空子”的钱来到加拿大，购买了100万、200万、300万加元等各个价位的豪宅，购买了名车，购买了其他各种好吃好玩好用的东西。这位市民三年前搬到温哥华居住，遇到了令他始料未及的一幕：数位 17、18岁左右的亚洲少年开着150万加元以上的名车呼啸而过。除此之外还有一个漏洞，那就是，这些钱可以很安全地留在加拿大，万一中国发生什么事情，加拿大是个完美的避风港。
笔者有不止一位多伦多本地人朋友抱怨过房价过高给他们造成的压力，其中大多数将原因归于中国人的大手笔购买行为。有人认为，如果房地产市场如果再这么涨下去，将引发经济和社会双重问题。房价一直涨，本地人不满情绪日益加剧，后果很严重。其中一位半开玩笑半认真地说：“你们中国人再这么买下去，加拿大很快就会变成中国殖民地了。”
眼下正值联邦选战硝烟弥漫之际，加拿大亚太基金会最新发表的一项民意调查结果显示，尽管有多达66%的加拿大人相信中国的影响力将在未来10年内超越美国，但只有43%的加拿大人将中国的崛起视为机遇，而不是威胁在2008年，持有相同看法的加拿大人所占的比例高达60%。
反对中国国营企业成为加拿大公司主要股东的比例高达84%。只有9%的加拿大人对中国表示好感，而对中国持冷淡态度的加拿大人多达29%。相比之下，加拿大人对英国表示好感的高达51%，对法国抱有好感者亦有36%，而对澳洲表示好感的更高达64%。
该项民意调查是由加拿大亚太基金会委托民调公司Angus Reid在今年2月15日至23日进行的，全加各地共2,926名加拿大人参与了该项调查更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
如果加拿大住房市场真的产生了动摇，对经济的影响将是深远的。消费开支和住房投资会感到切肤之痛，为加拿大人提供按揭贷款保险的加拿大按揭和房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)将面临重大亏损。
有些人认为，利率低、银行稳定，经济增长、自然资源丰富，以及按揭贷款市场相对保守(至少比美国保守)都将继续支持加拿大住房价格。乐观主义者认为，加拿大房价的飙升是基于市场强烈的刚性需求，而美国则远远供大于求，且投机行为严重。
世间万物，须以辩证思维去看待。加拿大高企的房价与收入、创纪录的家庭债务水平，以及住宅建设的过度投资相结合，将给房地产市场带来一场大规模的修正。
房价很明显已经高得有些离谱，特别是结合家庭收入来看的时候。在加拿大历史上，房价与收入比例的平均值约为3.5，现在这个数字则大概是5.5。我们还很难看出收入在未来该如何增长，才会使这个比例回归到历史平均值，所以，不能指望收入的话，那只能是房价下降了。
压力的迹象已经很明显，尤其是在审视加拿大人的家庭债务水平时。近几年，房价和收入之间的差距鸿沟已经通过借款得到了填补。加拿大家庭的平均债务在2010年达到了10万加元，约17,400户在偿还按揭贷款时相当吃力自经济衰退开始以来，这个数字已经上升了近50%。
目前的共识是，加拿大的房地产市场已经实现了“软”着陆，价格将保持平稳，在未来几年内不会出现大幅持续的下降。但实际上，加拿大的住房市场早已处在泡沫之中平均房价在过去十年里已经翻了一倍，而租金只上升了大约30%。加拿大房价和房租的比例比其他任何一个发达国家都来得要高。
加拿大住房市场需要深幅修正，还有一个更有力的指标。2009年，住宅投资占GDP的比例为6.48%，略低于2008年的6.76%和2007年7.13%的峰值。以前的峰值出现在1976年和1989年，分别为7.26%和7.18%我们都知道上世纪80年代初和90年代初加拿大住房市场发生过怎样的悲剧。住宅投资占GDP的百分比见顶后，住房市场在几年内便宣告崩溃。
我们的时间也不多了。一比较便知道，21世纪第一个十年的中期，这个比例在房地产泡沫严重的美国达到高峰，约为6.1%。上世纪80年代末，日本房地产业的繁荣已近尾声。这两个国家的房价随后都遭受了伤筋动骨的重挫(应该提及的是，去年年底，中国的这个比例为6.0%，无怪乎中国住房市场泡沫之声大起)。
加拿大已经没有回头路。现如今撑起加拿大住房市场，延缓修正来临时间的因素是亚洲投资者的非刚性需求。虽然目前尚不清楚这一需求何时会枯竭，但它终会结束。一旦结束，千万小心。
住宅投资占GDP比例作为房价是否应该修正的指标，在过去的周期里、在世界各地屡屡应验，包括加拿大。问题是，这一次会不会继续应验呢?拭目以待。
多伦多市民George Smith表示，没有人知道市场何时或是否会崩溃，但他个人希望它在未来三至五年内崩溃。他是一位首次置业者，受过良好教育，有着体面的收入，但他拒绝在这时候买房，因为价格太离谱了。
这位市民说，他也曾在温哥华住过，那里的平均房价现在已经逼近80万加元。这么高有谁能够负担得起?上一次他查的加拿大人平均年薪是4万至5万加元。有多少家庭年收入能超过10万加元?也许并不多。现在，他在尽量省钱，等市场恢复理智后再出手买房。
一切都归结为供给和需求。现在，没有足够的供给，需求却因为利率低、外国投资者涌入而非常旺盛。为了使价格下降，我们需要供求关系回归平衡。
外国特别是来自中国大陆的投资者的涌入给加拿大当地人造成了很大的购房压力，不少人已产生了相当大的不平之感。一位不愿透露姓名的温哥华市民表示，他有一位在大银行做贷款的朋友，中国大陆买家的数量之多，令这位朋友亦感震惊。这位朋友提供了一些有见地的细节：对能从中国大陆带多少钱来，以及每次能从账户提取多少钱，都有明确限制。然而，这部法律的一个漏洞是，这些人可以送自己的孩子去国外的学校念书。孩子们带着“钻空子”的钱来到加拿大，购买了100万、200万、300万加元等各个价位的豪宅，购买了名车，购买了其他各种好吃好玩好用的东西。这位市民三年前搬到温哥华居住，遇到了令他始料未及的一幕：数位 17、18岁左右的亚洲少年开着150万加元以上的名车呼啸而过。除此之外还有一个漏洞，那就是，这些钱可以很安全地留在加拿大，万一中国发生什么事情，加拿大是个完美的避风港。
笔者有不止一位多伦多本地人朋友抱怨过房价过高给他们造成的压力，其中大多数将原因归于中国人的大手笔购买行为。有人认为，如果房地产市场如果再这么涨下去，将引发经济和社会双重问题。房价一直涨，本地人不满情绪日益加剧，后果很严重。其中一位半开玩笑半认真地说：“你们中国人再这么买下去，加拿大很快就会变成中国殖民地了。”
眼下正值联邦选战硝烟弥漫之际，加拿大亚太基金会最新发表的一项民意调查结果显示，尽管有多达66%的加拿大人相信中国的影响力将在未来10年内超越美国，但只有43%的加拿大人将中国的崛起视为机遇，而不是威胁在2008年，持有相同看法的加拿大人所占的比例高达60%。
反对中国国营企业成为加拿大公司主要股东的比例高达84%。只有9%的加拿大人对中国表示好感，而对中国持冷淡态度的加拿大人多达29%。相比之下，加拿大人对英国表示好感的高达51%，对法国抱有好感者亦有36%，而对澳洲表示好感的更高达64%。
该项民意调查是由加拿大亚太基金会委托民调公司Angus Reid在今年2月15日至23日进行的，全加各地共2,926名加拿大人参与了该项调查更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net